Louer un logement, c'est s'engager dans une relation encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Les obligations du propriétaire sont nombreuses, et une erreur peut coûter cher : bail requalifié, dépôt de garantie à restituer avec pénalités, loyer contestable. Voici les règles essentielles pour une location vide ou meublée à usage de résidence principale.
Un logement décent
Le logement doit être décent : une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou un volume de 20 m³), des équipements en bon état (chauffage, eau chaude, installation électrique sûre) et une performance énergétique minimale. Depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué, et les logements classés F ne le seront plus à partir de 2028 : voir notre guide DPE et passoires thermiques. Certaines communes imposent par ailleurs un permis de louer préalable.
Le dossier de diagnostics
Il doit être annexé au bail :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb, pour les logements construits avant 1949 ;
- les diagnostics électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans ;
- l'état des risques naturels, miniers et technologiques ;
- des informations sur l'amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, et sur le bruit à proximité des aéroports.
Le bail
Le bail doit être écrit et respecter le modèle réglementaire. Sa durée minimale est de 3 ans pour une location vide consentie par un particulier et d'un an pour une location meublée (9 mois pour un étudiant, sans reconduction). Il mentionne notamment la surface habitable, le montant du loyer et des charges, le loyer du précédent locataire en zone tendue, et la clause de révision annuelle selon l'IRL (voir notre guide révision du loyer).
Fixer le loyer
Hors zones réglementées, le loyer est libre à la première mise en location. Dans les zones tendues, le loyer d'un logement reloué ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, il ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Pour fixer un loyer réaliste, comparez avec le loyer moyen de la commune et vérifiez avec les simulateurs d'estimation de loyer et d'encadrement des loyers.
Le dépôt de garantie et l'état des lieux
- Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé.
- Un état des lieux contradictoire est établi à l'entrée et à la sortie ; en meublé, un inventaire du mobilier s'y ajoute.
- Le dépôt doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois sinon. En cas de retard, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique.
Assurances et préavis
Le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs. En copropriété, le propriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile, et une assurance propriétaire non occupant est vivement recommandée dans tous les cas. Le locataire peut donner congé avec un préavis de trois mois en location vide (un mois en zone tendue ou dans certains cas) et d'un mois en meublé. Le propriétaire, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en vide et de trois mois en meublé, et pour un motif précis : vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux.
Vide ou meublé ?
La location meublée offre plus de souplesse et une fiscalité souvent plus avantageuse, au prix d'un équipement obligatoire et d'un turnover plus élevé. Comparez les deux options avec les simulateurs location meublée ou vide et LMNP, et calculez votre rentabilité nette.
À retenir : logement décent, diagnostics complets, bail conforme et loyer dans les règles locales : ces quatre points évitent la grande majorité des litiges.