« Rentabilité de 7 % ! » Les annonces d'investissement locatif affichent souvent des chiffres flatteurs. Ils correspondent presque toujours à une rentabilité brute, qui ignore une bonne partie des coûts. Voici comment passer du rendement affiché au rendement réel.
La rentabilité brute : un premier filtre
Rentabilité brute = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100
Un studio acheté 120 000 € et loué 550 € par mois rapporte 6 600 € par an, soit une rentabilité brute de 5,5 %. Cet indicateur sert à comparer rapidement des villes ou des biens entre eux. Sur Zenconomie, nous le calculons pour chaque commune à partir du loyer moyen et du prix de vente médian au m².
Un repère utile : dans les grandes métropoles où les prix sont élevés, la rentabilité brute dépasse rarement 4 à 5 %. Elle peut atteindre 7 à 9 % dans des villes moyennes, au prix d'un risque de vacance plus élevé.
La rentabilité nette de charges
Pour s'approcher de la réalité, il faut retirer du loyer toutes les dépenses du propriétaire et ajouter les frais d'acquisition au prix :
- la taxe foncière, souvent l'équivalent d'un mois de loyer ou plus ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire (gros travaux, honoraires du syndic) ;
- l'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, l'assurance loyers impayés ;
- les frais de gestion si vous passez par une agence (souvent 6 à 8 % des loyers) ;
- l'entretien et les petites réparations ;
- la vacance locative : comptez au moins deux à quatre semaines par an entre deux locataires.
Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges) ÷ (prix + frais d'acquisition + travaux) × 100
Dans notre exemple, avec 1 500 € de charges annuelles et 9 000 € de frais d'acquisition, la rentabilité nette tombe à environ 4 %.
La rentabilité nette-nette, après impôts
Les loyers sont imposables. Selon que vous louez vide (revenus fonciers, micro-foncier avec abattement de 30 % ou régime réel) ou meublé (statut LMNP), et selon votre tranche d'imposition, l'impôt et les prélèvements sociaux peuvent absorber une part importante du rendement. Comparez les régimes avec les simulateurs location meublée ou vide et LMNP.
Le DPE, nouveau facteur de rentabilité
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, et les logements classés F ne pourront plus l'être à partir de 2028. Leurs loyers sont par ailleurs gelés. Un bien affiché très rentable mais énergivore peut donc imposer d'importants travaux : consultez notre guide DPE et passoires thermiques.
La méthode
- Repérez les communes au bon rendement brut sur notre page loyers et rentabilité.
- Vérifiez le loyer réaliste du bien visé avec le simulateur d'estimation de loyer.
- Calculez la rentabilité nette avec toutes les charges grâce au simulateur de rendement locatif.
- Contrôlez la taxe foncière et le DPE avant de faire une offre.
À retenir : entre la rentabilité brute affichée et le rendement réel après charges et impôts, l'écart est souvent de 2 à 3 points. Un investissement se juge sur le net.