« Louer, c'est jeter l'argent par les fenêtres. » L'adage a la vie dure, mais il est souvent faux. Selon la ville, le prix du logement, les taux d'intérêt et la durée pendant laquelle vous comptez rester, louer peut se révéler nettement plus avantageux qu'acheter, ou l'inverse. Voici une méthode simple pour trancher avec des chiffres plutôt qu'avec des convictions.
Le premier indicateur : le ratio prix / loyer
Divisez le prix d'achat d'un logement par son loyer annuel. Vous obtenez le nombre d'années de loyer nécessaires pour « payer » le bien.
Ratio prix / loyer = prix au m² ÷ (loyer mensuel au m² × 12)
Par exemple, à 3 250 €/m² à l'achat et 14 €/m² de loyer mensuel, le ratio est de 3 250 ÷ 168, soit environ 19 ans. Les repères généralement admis sont les suivants :
- moins de 15 ans : l'achat est souvent intéressant, surtout si vous restez longtemps ;
- entre 15 et 25 ans : zone grise, la durée de détention fait la différence ;
- plus de 25 ans : la location est souvent plus économique, l'achat se justifie surtout par d'autres motivations (stabilité, transmission, travaux à votre goût).
Ce ratio est calculé automatiquement pour chaque commune sur nos fiches « coût de la vie » : recherchez votre ville dans le moteur de recherche en haut de page.
Le coût réel d'un achat
Comparer une mensualité de crédit à un loyer est trompeur. Le coût d'un achat ne se limite pas au remboursement du capital, qui constitue en réalité une épargne. Les vraies dépenses « perdues » du propriétaire sont :
- les frais d'acquisition (environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien), dépensés dès le premier jour : voir notre guide frais de notaire ;
- les intérêts et l'assurance de l'emprunt ;
- la taxe foncière, souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer par an ;
- les charges de copropriété non récupérables et l'entretien : comptez au moins 1 % de la valeur du bien par an en moyenne ;
- le manque à gagner sur l'apport, qui aurait pu être placé.
Le locataire, lui, paie son loyer et peut placer la différence. La question devient alors : sur la durée envisagée, la valorisation du bien et le capital remboursé compensent-ils les frais ci-dessus ?
La durée de détention, facteur décisif
Les frais d'acquisition doivent être amortis. En règle générale, il faut conserver un bien au moins 5 à 7 ans pour qu'un achat soit plus rentable que la location, et davantage dans les villes où le ratio prix/loyer est élevé. Si une mutation professionnelle, une séparation ou un agrandissement de la famille sont probables à court terme, la location offre une souplesse précieuse.
L'évolution des prix locaux
Sur nos pages prix de l'immobilier, l'évolution du prix médian sur cinq ans par commune donne une indication de la dynamique locale. Méfiez-vous toutefois des extrapolations : une hausse passée ne garantit pas une hausse future, et dans les petites communes les médianes varient beaucoup d'une année sur l'autre.
La méthode en 4 étapes
- Consultez la fiche « coût de la vie » de votre ville pour le ratio prix/loyer.
- Estimez votre durée de détention réaliste.
- Simulez votre crédit avec le simulateur de crédit immobilier, puis comparez les deux scénarios sur la durée avec le simulateur acheter ou louer de Jesimule.
- Comparez le coût annuel « perdu » de l'achat (intérêts, assurance, taxe foncière, entretien, frais d'acquisition étalés sur la durée) au loyer annuel.
À retenir : acheter est rarement une mauvaise décision sur le long terme, mais ce n'est pas toujours la meilleure à court terme. Plus le ratio prix/loyer de votre ville est élevé, plus il faut rester longtemps pour que l'achat devienne gagnant.