« 3 250 € le m² à Toulouse », « 10 000 € à Paris » : le prix au mètre carré est l'indicateur le plus utilisé pour parler d'immobilier. Il est pratique, mais il peut aussi induire en erreur si l'on ne sait pas comment il est calculé. Voici comment le lire correctement.
D'où viennent les prix publiés sur Zenconomie ?
Nos prix sont issus de la base Demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle recense toutes les ventes immobilières enregistrées chez les notaires depuis cinq ans, avec le prix de vente, la surface et la localisation du bien. Ce sont donc des prix de vente réels, et non des prix affichés dans des annonces ni des estimations.
La base ne couvre pas l'Alsace, la Moselle et Mayotte, où les ventes relèvent d'un autre régime (le Livre foncier). Elle est mise à jour deux fois par an, avec un décalage de quelques mois.
Médiane ou moyenne : pourquoi c'est important
Nous publions des prix médians. La médiane est la valeur qui partage les ventes en deux groupes égaux : la moitié des biens s'est vendue plus cher, l'autre moitié moins cher. Contrairement à la moyenne, elle est peu influencée par quelques ventes exceptionnelles.
Prenons une petite commune avec cinq ventes : 150 000 €, 160 000 €, 170 000 €, 180 000 € et une propriété de prestige à 1,2 million d'euros. La moyenne atteint 372 000 €, un chiffre qui ne correspond à aucun bien réel. La médiane, elle, est de 170 000 €, beaucoup plus représentative du marché local.
Comment nous calculons le prix au m²
Pour que le prix au m² ait un sens, nous ne retenons que les ventes « simples » :
- des ventes classiques (les échanges, adjudications et expropriations sont exclus) ;
- portant sur un seul logement, appartement ou maison, éventuellement avec une cave ou un garage ;
- sans local commercial ou professionnel inclus dans la vente ;
- avec une surface habitable comprise entre 9 et 1 000 m² et un prix au m² plausible.
Le prix au m² de chaque vente est obtenu en divisant le prix total par la surface habitable. Nous calculons ensuite la médiane de ces prix pour chaque commune, département et année. Une commune n'est publiée que si elle compte au moins cinq ventes dans l'année. Le détail figure dans notre méthodologie.
Les pièges à éviter
Un petit nombre de ventes
Dans une commune qui n'enregistre que dix ventes par an, la médiane peut varier fortement d'une année sur l'autre, simplement parce que les biens vendus ne sont pas les mêmes. Nous indiquons toujours le nombre de ventes : en dessous de 30, considérez le chiffre comme un ordre de grandeur.
Les écarts au sein d'une commune
Un prix communal est une synthèse. Dans une grande ville, le prix au m² peut varier du simple au double entre deux quartiers, voire entre deux rues. L'état du bien, l'étage, l'exposition, la présence d'un extérieur ou le diagnostic de performance énergétique jouent aussi beaucoup.
L'effet de la surface
À emplacement égal, les petites surfaces se vendent plus cher au m² que les grandes. Un studio de 20 m² peut ainsi afficher un prix au m² supérieur de 20 à 30 % à celui d'un quatre-pièces dans le même immeuble.
Comment utiliser ces chiffres
Le prix médian est un excellent point de départ pour situer un bien. Si une annonce affiche un prix au m² très supérieur à la médiane de la commune, elle doit être justifiée par des atouts réels. Pour aller plus loin, consultez notre guide négocier son achat immobilier grâce aux données publiques, ou recherchez directement les prix de votre commune.