Chaque année, des millions de loyers sont révisés selon l'indice de référence des loyers (IRL). Pour le propriétaire, c'est le seul moyen légal d'augmenter le loyer en cours de bail ; pour le locataire, c'est l'occasion de vérifier que la hausse demandée est correcte. Voici les règles à connaître.
Quand le loyer peut-il être révisé ?
La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Elle intervient au maximum une fois par an, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Elle concerne les locations vides comme meublées à usage de résidence principale.
Depuis la loi ALUR, la révision n'est pas automatique : le propriétaire doit la demander. S'il tarde, la hausse ne s'applique qu'à partir de sa demande, sans effet rétroactif, et il perd ce droit pour l'année concernée s'il attend plus d'un an.
La formule légale
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente
Le trimestre de référence est indiqué dans le bail. S'il ne l'est pas, c'est le dernier IRL publié à la date de signature qui fait foi. Seul le loyer hors charges est révisé : les charges suivent leurs propres règles de régularisation.
Exemple : un loyer de 750 €, trimestre de référence le 3e trimestre. Si l'IRL du 3e trimestre passe de 145,77 à 148,06, le nouveau loyer maximum est de 750 × 148,06 ÷ 145,77 = 761,78 €. Notre calculateur IRL fait ce calcul automatiquement avec les derniers indices publiés par l'INSEE.
Les cas où la hausse est interdite ou limitée
- Logements classés F ou G au DPE : depuis août 2022, le loyer de ces passoires thermiques est gelé en métropole. Aucune révision, aucune hausse au renouvellement ni à la relocation. Voir notre guide DPE et passoires thermiques.
- Absence de clause de révision dans le bail : le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement.
- Zones d'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et plusieurs autres agglomérations) : le loyer révisé ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez avec le simulateur d'encadrement des loyers.
Les erreurs fréquentes
- Utiliser le mauvais trimestre : le trimestre de référence ne change pas d'une année sur l'autre.
- Réviser les charges en même temps que le loyer.
- Appliquer la variation de l'inflation au lieu de celle de l'IRL : ce sont deux indices différents.
- Réclamer plusieurs années d'un coup : la révision non demandée est perdue au-delà d'un an.
Le loyer est-il cohérent avec le marché ?
L'IRL encadre la hausse en cours de bail, pas le niveau du loyer lui-même. Pour savoir si votre loyer est dans la moyenne, comparez-le au loyer moyen de votre commune ou estimez-le avec le simulateur d'estimation de loyer.
À retenir : une révision par an au maximum, sur demande du propriétaire, avec le trimestre du bail, et jamais pour un logement classé F ou G.