En plus du loyer, le locataire rembourse au propriétaire une partie des charges liées au logement. Mais pas n'importe lesquelles : la liste des charges récupérables est fixée par décret. Voici ce qui peut être facturé au locataire, ce qui ne peut pas l'être, et comment fonctionne la régularisation.
Les charges récupérables
Pour une location vide à usage de résidence principale, le décret du 26 août 1987 fixe une liste limitative, qui comprend notamment :
- l'eau froide et chaude, et le chauffage collectif ;
- l'entretien courant des parties communes : nettoyage, électricité, petites réparations ;
- l'ascenseur : électricité, entretien courant, petites réparations ;
- les espaces verts : entretien et arrosage ;
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire ;
- une partie de la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble, selon les tâches qu'il effectue.
Les charges qui restent au propriétaire
- la taxe foncière elle-même, hors TEOM ;
- les honoraires du syndic et les frais de gestion ;
- les gros travaux et le remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur, toiture, ravalement) ;
- l'assurance de l'immeuble ;
- les frais de procédure et de contentieux.
Provisions et régularisation annuelle
Le plus souvent, le locataire verse chaque mois une provision pour charges. Une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation : il compare les provisions versées aux dépenses réelles et rembourse le trop-perçu ou réclame le complément. Il doit communiquer un décompte par nature de charges un mois avant la régularisation, et tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois.
Le propriétaire peut réclamer des charges oubliées pendant trois ans. Si la régularisation n'a pas été faite dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut demander à payer le rappel en douze mensualités.
Le cas de la location meublée
En meublé, le bail peut prévoir des provisions avec régularisation, comme en location vide, ou un forfait de charges, fixé à l'avance et non régularisable. Ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.
Bien évaluer les charges avant de louer ou d'acheter
Pour un locataire, les charges peuvent représenter une part importante du budget logement : demandez le dernier décompte annuel avant de signer. Pour un investisseur, les charges non récupérables pèsent directement sur la rentabilité nette. Estimez-les avec le simulateur de charges de copropriété de Jesimule.
À retenir : seules les charges listées par le décret de 1987 sont récupérables. Les dépenses d'amélioration, les gros travaux et la gestion restent à la charge du propriétaire.