Acheter son premier logement est souvent le projet financier le plus important d'une vie. Entre le budget, la banque, la recherche et les étapes juridiques, il faut généralement compter six mois à un an entre la décision et la remise des clés. Voici le parcours, étape par étape.
Étape 1 : définir son budget
Votre budget dépend de trois éléments : votre apport, votre capacité de remboursement et la durée du prêt. Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière :
- un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus, assurance comprise ;
- une durée de prêt de 25 ans maximum (jusqu'à 27 ans dans certains cas, notamment pour le neuf).
Les banques demandent en général un apport d'au moins 10 % du prix, pour couvrir les frais de notaire et la garantie. Estimez votre budget avec les simulateurs de capacité d'emprunt et de pouvoir d'achat immobilier de Jesimule.
Étape 2 : connaître les aides
- Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus, finance sans intérêts une partie de l'achat d'un logement neuf, ou d'un logement ancien avec travaux dans certaines zones. Vérifiez votre éligibilité avec le simulateur PTZ.
- Le prêt Action Logement, pour les salariés d'entreprises privées, à taux réduit.
- Les prêts et aides des collectivités, proposés par certaines villes et régions.
Étape 3 : choisir où acheter
Comparez les prix réels des communes qui vous intéressent sur nos pages prix de l'immobilier : chaque page indique la surface accessible selon votre budget. Pensez aussi aux coûts annexes, que vous retrouverez sur la fiche « coût de la vie » de chaque commune : taxe foncière, part de logements énergivores, carburant pour vos trajets. Si vous hésitez encore, lisez notre guide acheter ou louer.
Étape 4 : obtenir un accord de principe
Avant de visiter sérieusement, rencontrez votre banque ou un courtier pour obtenir une simulation, voire une attestation de financement. Elle rassure les vendeurs et accélère la négociation. Comparez aussi l'assurance emprunteur : vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque, et la changer à tout moment.
Étape 5 : visiter et faire une offre
Lors des visites, examinez l'état général, le DPE (voir notre guide DPE et passoires thermiques), les charges de copropriété et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Pour formuler une offre juste, appuyez-vous sur les ventes réelles : notre guide négocier son achat immobilier détaille la méthode.
Étape 6 : le compromis de vente
Une fois l'offre acceptée, vous signez un compromis (ou une promesse) de vente, chez le notaire ou en agence. Vous disposez ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours. Le compromis contient une condition suspensive d'obtention de prêt : si la banque refuse votre financement dans les conditions prévues, vous récupérez votre dépôt de garantie.
Étape 7 : le financement et l'acte authentique
Vous avez généralement 45 à 60 jours pour obtenir votre prêt. Une fois l'offre de prêt reçue, un délai de réflexion légal de 10 jours s'applique avant de l'accepter. La vente est conclue lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, environ trois mois après le compromis : c'est à ce moment que vous recevez les clés.
À retenir : commencez par le budget et le financement, pas par les visites. Un projet bien préparé se négocie mieux et se finance plus facilement.